转自：沈阳晚报
12月12日，湖南省衡阳市宣布，自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。衡阳取消商品房公摊引关注，沈阳是否也会如此操作？沈阳晚报、沈报全媒体记者了解到，沈阳虽然没有此操作，却早早在住宅设计层面布局，鼓励房企利用设计创新增加住房的“实得面积”，以便让开发商和购房者实现双赢。
沈阳为住宅设计松绑
今年的8月21日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局、沈阳市城乡建设局召开促进房地产市场平稳健康发展的政策措施宣讲解读会，帮助企业深入了解政策、掌握政策，指导企业用好政策、发挥效果。其中在支持房地产企业发展方面，明确优化房地产企业无偿配建的非营利性社区公共服务设施、封闭阳台、住宅首层空间等方面建筑面积的容积率核算标准，鼓励房地产企业建设好房子。
今年10月，沈阳市房产局又整理发布一份“房地产开发企业支持政策大全”，其中包括三个方面二十条内容。其中第9条就明确：为适应北方气候，减少高空坠物风险，提升居住小区建筑立面品质，鼓励住宅建筑阳台以封闭式为主。封闭阳台按1/2建筑面积计入容积率，凸（飘）窗进深不超过0.8米的可不计入容积率。
沈阳为住宅设计松绑，大大鼓励了房企利用设计创新增加住房的实得面积。比如，在松绑之前，阳台最宽不超过80厘米，而松绑后可放宽至2.4米。这样一来，同样的建筑面积，实得面积就增加了。另外，还可以封闭架空层，以提升实得面积。以往，楼房住宅的实得率，即使用面积与建筑面积的比例，通常只有75%左右。而近一两年来，随着设计松绑，沈阳新房的实得率在85%以上已很普遍，甚至有超过100%的。当产品有了设计创新，房子的实得率也提升了。
房企纷纷创新增加实得面积
为住宅设计松绑，不仅鼓励了房企利用设计创新增加住房的实得面积，而且引发了众多新盘热销现象，第四代住宅纷纷现身沈阳房地产市场。
2024年，沈阳出现了多个新开楼盘开盘即热的场景，出现了一系列现象级楼市事件。这些场景和现象的出现绝非偶然，背后有着深层次的逻辑，而理念创新和产品设计创新，无疑是引擎之一。记者调查发现，今年新开楼盘有个普遍现象，那就是充分利用好政府部门新出台的政策，纷纷通过产品设计创新增加了住房的“实得面积”。虽然不同户型产生的“赠送面积”不同，但“直逼”甚至超过了公摊面积。
比如万科·胤樾，万科·新都心A3地块，都是按照高“赠送”的方向设计的户型。高“赠送”让户型可变，一个洋房户型就可以演绎幸福家、私享家、生活家、社交家、成长家、尊享家等多种变化的空间，满足全生命周期的多元需求。同时，设计从北方客户的需求出发，新户型都做了南向的跑道阳台和北向的生活阳台，南向阳台可以把客厅和次卧联通，同时1.8m进深的封闭双面宽阳台，采光效果非常好；北向的阳台还适合储物、囤菜等。此外，两个项目把多个房间的飘窗赠送由600mm变为800mm。通过以上方式，两个项目综合赠送面积提升20%，做到洋房户型得房率接近100%，零公摊，高层户型得房率约90%。
政策引导，引得第四代住宅花开沈阳
在房地产市场越发健康的当下，也逼迫房企靠技术迭代、创新迭代、品质迭代才能赢得购房者。因此，让沈阳房地产市场上带着零公摊、赠送面积、得房率超100%等标签的“第四代住宅”遍地花开。什么是第四代住宅？“第四代住宅”是融合了“传统四合院、胡同街巷、西方别墅、空中园林、垂直绿化以及高层电梯房”等建筑的全部优势于一身，通过把地面上的庭院搬到都市上空，解决了第三代住宅“钢筋混凝土封闭式”的痛点，每家能享有私人花园，不仅有别墅的体验感，更能享受超越别墅的城市视野。
在沈阳，已经有多个第四代住宅项目落地开花。例如，沈北新区的首个第四代住宅中金·壹号院，在房子设计上，一方面尽量减少了公摊面积，另一方面也“回馈”给了购房者面积，107㎡赠送约9.92㎡，144㎡赠送约14.94㎡。作为第四代美好生活方式住宅，该项目容积率仅为1.3，洋房层高3.1米，楼间距大于38米。低公摊、高赠送、超高得房率。此外，还有金地金城·阙云台等第四代住宅项目，也在市场上引起了广泛关注。
沈阳的第四代住宅，不仅引领了居住新风尚，也为城市的发展注入了新的活力。未来，随着更多第四代住宅项目的落地和推广，沈阳的居住环境将变得更加美好和宜居。沈阳晚报、沈报全媒体记者 王彩丽
通讯员 王勇摄
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