王丽新
12月5日，中指研究院披露监测数据，2024年11月份，上市房地产企业债券融资总额为482.7亿元，同比增长9.0%，实现连续3个月同比小幅增长。
在笔者看来，上市房企债券融资实现同比“三连涨”，表明房地产行业基本面正在持续修复，其背后藏着的三大新变化，值得资本市场高度关注。
第一，民营房企债券融资规模提升，投资修复已在路上。9月份以来，房地产行业支持性存量政策效果持续显现，各地加大房企“白名单”项目贷款投放力度，叠加一系列增量政策“组合拳”快速落地，房企融资环境得到有效改善。
较为明显的变化之一是，民营房企融资规模显著提升。据中指研究院统计，11月份，新城控股、滨江集团等民营房企和混合所有制房企发行信用债46.3亿元，为今年单月发行金额最高。背后有两大推动力，一是近期核心城市楼市出现复苏迹象，带动资本市场对部分优质民营房企信用认可度提升；二是部分城市出现民营房企高溢价拿地现象，一定程度上表明其投资积极性提升，成为行业新亮点，给市场带来新希望。
第二，持有型不动产ABS不断扩容，加大盘活存量资产力度。持有型不动产ABS适用于多种不动产类型，包括商业物业如商场、写字楼、酒店，以及部分暂未达到公募REITs发行条件的基础设施。这种产品为发行人提供了盘活存量资产、降低融资成本的有效工具，同时也为投资机构提供了新的资产配置选择。
据中指研究院统计，11月份，上市房企ABS融资额为216.2亿元，同比增长81.2%，环比增长197.2%。其中，11月20日，中信证券—越秀商业持有型不动产资产支持专项计划完成发行，规模为14.13亿元，这是深交所首单持有型不动产ABS产品，同时也是市场首单商业物业持有型不动产ABS产品。
过去，持有不动产资产，往往会沉淀大量资金，房企一般会靠住宅销售反哺其运营发展，加重企业资金链压力。首单商业物业持有型不动产ABS的成功发行，意味着ABS融资渠道已向手握优质持有型资产的企业开放，这将加大盘活存量资产力度，丰富房企融资渠道，进一步缓解其流动性压力。
第三，上市房企债务重组取得新进展，化债策略从展期转向削债。化解房企债务风险是房地产市场止跌回稳的关键一环。9月份以来，远洋集团等十余家房企公布了化债或重组方案，融创中国等房企的重组获得突破性进展，还有多家房企的化债方案也获得超过三分之二债权人的通过，为房企化债之路带来曙光。
值得关注的新变化是，过去房企的债务重组以展期为主，以时间换空间，虽有部分房企提供债转股重组方案，但整体占比不高。在新一轮债务重组中，化债策略则从原来的展期为主转向全面削债，主要通过折价赎回债券和强制转股等方式实现。比如，境外债重组通过后，融创中国在境内债重组方案中提及现金要约收购，计划按面值18%的价格赎回债券，这在房企境内债重组中尚属首例，与转股等其他削债方式相比，这一削债方式更为直接。无疑，上市房企化解风险出现切实可行的新路径，有望提升投资者对行业风险出清的信心。
总体而言，在一系列政策“组合拳”作用下，房地产融资“白名单”扩围、“金融16条”和经营性物业贷款政策延期、10万亿元地方化债方案落地、房企化债工作取得突破性进展等，都将带动市场融资环境持续改善，推动房地产行业企稳回升。
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