【资料来源于中国证券报、中新经纬、每日经济新闻、第一财经等】
近日，杭州“首套房贷利率再度上调最低涨至3.1%”引发关注，这已是杭州在11月份的第二次上调。
据媒体最新消息报道，在12月5日有传闻称福州房贷利率上调至3.1%。媒体向福州当地银行了解到，消息属实。当地一家建行房贷部门相关工作人员称，是昨天开始执行的。“目前上调后，房贷利率是3.1%，之前是3.05%。如果之前没有审批，现在统一按照3.1%执行。这个文件是很多银行联合执行的，目前福州都上调了。”上述工作人员告诉记者。
据媒体统计报道，自今年部分城市商业房贷利率跌破3%以后，房贷市场又迎来了一波利率上调潮。11月以来，广州、宁波、无锡等多个地区上调新发放首套房贷款利率下限，调整后利率下限为3%-3.1%。例如，自11月7日起广州地区主要商业银行统一上调首套房贷款利率下限，各家银行房贷利率下限不得低于3%。
为何上调、还会再降吗？
利率依旧历史低位 专家：银行修正内卷竞争
据报道，“进入11月，杭州的首套房贷利率一路微调，从2.9%上调至3.0%，又从3.0%上调至3.1%。”一名中介说，杭州房贷利率1个月内经历了两次上调。以100万元贷款20年期等额本息还款方式为例，如果在11月初买房，利息总额为319052元，月供为5496.05元。两轮上调之后，利息总额为343080.55元，增加2.4万元左右，月供为5596.17元，每月多交100元左右。
今年10月21日，中国人民银行公布新一期LPR，1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，这是今年以来LPR的第三次调整，也是有史以来降息幅度最大的一次。调整后，国内房贷利率普遍步入“2”字头。广州地区多家商业银行在调整房贷利率后，最低房贷利率低至2.6%，甚至低于公积金贷款利率。但从10月底到11月初，包括武汉、长沙、南京、广州、佛山、苏州、东莞等在内的多地相继回调房贷利率，首套房贷重回“3字头”。
那么，房贷利率上调风向为何又显现？据业内人士分析认为，银行调整新增房贷利率是综合考量经营成本、市场供需、风险溢价等因素的结果。随着LPR多次下调，银行房贷利率屡创新低，商业贷款与公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”，银行上调房贷利率下限以维持公积金贷款的普惠性特征。同时，上调房贷利率下限也可避免市场形成利率无序下降的预期，减少因等待利率下调而推迟买房的客户数量。
专家表示，房贷投放的成本和收益需要平衡，这是目前银行业的主流心态。在息差承压背景下，银行对于提高生息资产收益率有急迫性，这也是部分银行上调房贷利率下限的原因之一。此外，近期部分地区银行上调房贷利率下限与市场回暖有一定关系。随着一二手住宅交易量回升，房贷申请量有所增加，银行房贷投放的压力有所减轻。
房贷利率还会再降吗？据媒体中新经纬采访业内人士获悉，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。近期出现极少数房贷利率低于3%的情况，主要是极个别银行非理性竞争，部分自媒体为博眼球、引流量，有意渲染，对消费者产生误导。房贷利率持续低于3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，杭州11月份的首次上调，主要是LPR下降幅度较大，导致公积金贷款利率和商业房贷利率之间产生了倒挂，同时也有银行对于息差管理的考量。而月末再度上调，更多是体现出银行对于提高生息资产收益率的急迫性。其还认为，此次再度上调房贷利率具有一定风向标意义，不排除后续有其他城市跟进，同时也说明，各地在进一步落实好这些优惠的房贷政策。目前房贷利率总体来说依旧处于历史低点，此后再继续下降的可能性不大，对于购房者来说，要进一步明确当前一些政策所处的阶段，积极利用好这些政策，更好地满足合理的住房消费需求。
有些专家也表示，这一调整主要是从银行自身净息差稳定以及长久稳健经营的需求出发，是对过低利率的修正，并不意味着政策收紧。此前房贷利率低于3%的情况主要是个别银行非理性竞争所致，容易对消费者产生误导，也会冲击银行的收入。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，近期越来越多城市上调房贷利率，主要是随着近期房地产市场逐渐回升（特别是广东、浙江、江苏、福建等经济较为发达的地区），按揭贷款增加、提前还贷减少，同时银行利润的考核压力加大，需适时上调房贷利率。在他看来，超低房贷利率不可持续。一方面，综合考虑资金成本、房贷风险、运营成本、资本占用等综合成本后，对于大部分银行来说，不能低于一定水平是个保本点。另一方面，无论是银行保持合理的利润水平，还是风控体系的完整性，以适度利率来筛选客户，降低不良率，确定利率下限都是必要的。
“利率下限不明的同时，银行内卷式价格竞争，给消费者产生误导，认为房贷利率还会下降，甚至坐地起价，看哪家银行的利率低，就选哪家，从而扰乱了房贷投放的正常流程。”因此，李宇嘉认为，在保持下限的基础上，应该基于银行资金成本、管理成本的差异，结合客户的资信条件等，制定差异化的贷款利率，才是正常的定价机制。展望未来走势，他表示，受存款利率、政策利率、存款准备金率调整等多方因素影响，房贷利率下限存在调整的可能。但若房地产市场继续下行，银行放贷考核压力下，可能还会出现降价揽客的行为。“但不管如何，银行要告别单纯的内卷式恶性竞争。”
值得一提的是，当前部分城市的住宅交易量出现明显回升，全国房地产市场止跌回稳开始显现，这也是银行上调房贷利率的“底气”所在。
二手房成交创阶段新高
北上广深楼市回暖 土拍市场出现久违“盛况”
据媒体每日经济新闻报道，12月1日，由财政部等三部门发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》正式执行。12月2日是政策落地后首个工作日。在各地办税大厅，购房者可按新政策缴纳契税、增值税，并办理过户、不动产登记等手续。
在利好政策的密集推动下，不少城市11月的成交热度仍在持续。其中，11月深圳二手住宅网签7125套，创近4年以来新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高；新一线城市中的杭州也在时隔19个月后，二手房再度挺近“万套时代”，达1.05万套。
“现在深圳的二手房成交起来了，虽然目前价格还未起来，大多数楼盘的成交价仍低于指导价，但很多小区的笋盘不断被消耗掉，价格有企稳趋势。”12月2日，深圳房产中介邵东向记者介绍。在邵东看来，目前深圳二手房整体市场已经回到了2017年前的水平，处于底部状态，如果这种成交量能够一直维持，预计明年年中就会在价格上有所体现。
上海楼市同样表现亮眼。上海网上房地产数据显示，11月上海二手房（含商业）成交总量突破27000套，创近44个月新高。安居客上海监测显示，该月二手房（含商业）累计成交27050套，超越6月，成为年内最高。
另据北京市住建委官网数据统计，11月北京二手房网签量达18763套，环比上涨约8%，同比上涨约50%，二手房网签量创20个月新高。
广州市房地产中介协会统计显示，10月26日至11月25日，广州市二手房住宅网签11400多单，环比增长10.01%。据央视财经报道，12月2日至3日，广州各区不动产登记中心的线上号源已基本约满。
成交火热的还有杭州。据杭州我爱我家统计，11月杭州全市二手房成交10518套，环比增长14.7%，同比去年的8850套上涨18.8%。这一成交数据不仅再度刷新年内最高月度成交纪录，也意味着时隔19个月，杭州楼市重回“万套时代”。
苏州也实现了二手月成交量破万套。根据苏州市人民政府新闻办公室官方微信号“苏州发布”公布的数据，11月苏州新房成交10277套（131万平方米），同比增长17.5%，环比增长27.6%；二手房网签10099套（108万平方米），环比增长15.6%。两项数据均达到今年以来单月成交量的最高点。
就新房而言，虽然分化仍在，但频频出现的“日光盘”，确实给了市场带来了不少信心。每经记者注意到，自9月底以来，深圳、上海各自诞生了4个“日光盘”。
这波楼市成交潮的后劲大不大？上海中原地产资深分析师卢文曦表示，市场热度的延续性比较可观，12月份将维持一定的活跃度，上海的月成交套数估计能稳定在2万套以上，但成交量再创新高的可能性不大了。杭州贝壳研究院院长上官剑表示，考虑到政策效力的衰退，在一批高性价比房源优先被去化以后，愿意接受更高价格的客户会减少，因此预判12月份二手房成交量相比较11月份会有小幅下滑，但是种种迹象表明，2024年楼市将实现完美收官，成交量会维持在良好的水平。
另据媒体第一财经最新报道，年底最后一个月，土拍市场出现了久违的“盛况”。近几日，一线城市土拍市场彻底热起来了，前有北京巨无霸地块顺利出让、收金153.32亿元；后有深圳湾后海总部地块拍出185.12亿元，刷新深圳宅地成交总价新高。北上广深四大一线城市，都争相赶在年底前，拿出百亿级“压箱底”好地块，为回温的楼市“添把火”。“财大气粗”的央国企地产商，也在这场土拍热潮中尽施拳脚，中海地产、华润置地、保利发展等房企，密集出现在土地竞拍现场，纷纷瞄准一线城市的优质地块，豪掷重金拿地补仓。
对这轮土拍的点状高温，业内专家认为，地方政府及房企都有各自的逻辑。地方层面，有城市年度土地出让金完成比例较低，需要在年底冲刺；企业层面，近日在一线城市拿地的房企，都是今年销售业绩排名靠前的央国企，这些企业迫切需要补充库存，以为明年的销售推盘考虑。
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