本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
在一揽子政策利好之下，上海市房地产市场正呈现出明显回暖势头。
10月27日，位于上海外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日再度售罄，销售额达58.82亿元。至此，该项目已“三开三罄”，总销售额高达约215亿元，成为上海市今年以来第二个单盘销售额突破200亿元的项目。
一位TOP10房企人士表示，从此轮新政的影响程度来看，从市中心板块向外辐射，从高端市场向刚改、刚需市场延伸。整体来看，开盘“日光”的项目往往具有诸多特质，例如地段较好，交通便利，商业、教育等配套完善，产品配置出众，以及一二手房存在价格倒挂等。
《中国经营报》记者在采访中了解到，随着利好政策不断释放，上海楼市已出现复苏迹象。豪宅项目也在抢抓政策窗口加快推盘，保利外滩序、陆家嘴太古源·源邸、锦园和越秀·外滩樾等众多项目计划在今年年底前首开或加推。
顶豪成交“井喷”
尽管销售均价高达17.2万元/平方米，但融创外滩壹号院二期此次推出的158套房源最终在短短数小时内便实现了“清盘”。
据了解，融创外滩壹号院二期总住宅套数为472套，二期三批次开盘推出建筑面积约180、210和245平方米3种户型，以及2套建筑面积约560平方米的大平层产品。
2024年以来，上海市豪宅市场走出独立行情。克而瑞统计数据显示，今年前三季度，单价15万元以上顶豪成交“井喷”，成交套数达到2004套，是2023年全年的5.5倍，比过去4年该单价段成交量总和还要多出500套。
9月27日，套均1.11亿元、均价约21万元/平方米的翠湖天地六期项目实现开盘“日光”。该项目位于黄浦区新天地板块，总价格段为7571万元—3.56亿元，108套房源揽金119.79亿元。
8月25日,位于上海市黄浦区豫园板块的锦园迎来开盘，当日推出的33套房源全部售罄，成交金额达18.27亿元。
记者了解到，锦园项目是融创、衢州发展（原新湖中宝）和中信合作开发的豪宅项目，共有533套平层、151套风貌联排合院，以及超过850平方米的别墅产品，项目总货值超600亿元，均价约17万元/平方米。近期，该项目也将进行二批次开盘，推出107套平层房源。
位于杨浦滨江板块的保利外滩序项目计划在今年11月“首开”。该项目置业顾问告诉记者，项目共由2宗地块组成，是与锦园项目类似的风貌更新改造住宅，主要为100—135平方米的洋房产品和185—260平方米的风貌别墅。首批开盘预计将推出100余套洋房，目前可以缴纳150万元意向金建档。
“保利外滩序项目样板房在今年国庆节假期首次公开，其间来访量突破了2000人次。”保利外滩序上述置业顾问进一步表示，目前，预约参观项目样板房的顾客比较多，周末经常有四五组客户同时看房，“100平方米的样板房有时候转身都困难”。
克而瑞方面分析，随着供应量攀升，加之一、二手房价差倒挂逐步消失，甚至二手房价持续下跌低于新房价格，上海市整体豪宅市场热度或将稳中有降，区域间、产品间的竞争也将持续加剧。“对于供应扎堆的板块而言，后期项目去化还存在不小压力，加快入市节奏方为上策。”
整体量价齐升
9月26日，中央政治局会议打开了房地产政策调控窗口，指明了政策优化方向。住建部、央行等有关部门从取消限制性措施、加大房地产金融政策支持力度等方面打出政策“组合拳”，各地因城施策迅速响应落实。
中指研究院方面分析，从市场表现来看，在“一揽子”政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，核心城市市场活跃度大幅提升，新房及二手房销售明显放量。
其中，上海市于10月29日发布“沪七条”楼市新政，打出了一套楼市政策“组合拳”。在限购政策方面，降低了非沪籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房所需的社保/个税年限；在信贷政策方面，进一步降低了首付要求，同时落实国家关于降低存量房贷利率政策；在税收方面，将增值税免征年限从5年调整为2年，及时取消了普宅标准。
在政策利好刺激下，上海市不仅豪宅市场火热，楼市整体也显现出复苏迹象。
上海中原地产统计数据显示，2024年国庆节假期，上海市新建商品住宅成交面积6.44万平方米，而去年同期成交量为3.48万平方米；今年10月7—13日，新建商品住宅成交面积10.14万平方米；10月14—20日，新建商品住宅成交面积12.71万平方米；10月21—27日，新建商品住宅成交面积19.98万平方米，环比增加57.19%，这一成交量创下半年新高。
另据网上房地产数据，截至10月29日，10月上海新房网签4475套，环比增长20.5%。
在成交量明显改善的同时，上海新房价格也韧性十足。根据国家统计局10月18日发布的70城房价数据，2024年9月，在北京、广州、深圳等一线城市新房价格环比分别下降的同时，上海新房价格环比上涨0.6%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，70城房价数据显示，上海市新房价格依旧领跑全国市场，说明上海市新房市场价格韧性相当足。同时，受到政策利好推动，上海楼市成交开始好转。
“沪七条”楼市新政“满月”以来，上海市二手房市场成交量也回暖明显。网上房地产数据显示，截至10月29日，10月上海二手房成交超过2.3万套，环比增长约56%。
上海链家10月29日公布的数据也显示，9月29日—10月28日，其新增挂牌房源数量累计环比上涨24%，线上咨询量累计环比增长39%，新增客户量累计环比增长40%，带看量累计环比增长25%，成交量累计环比增长89%。
远郊掀起降价“暗战”
在政策利好带动下，房企纷纷开始冲刺“银十”。
据了解，在加快推盘频率的同时，房企正加强存量项目营销力度，推出车位优惠、赠送装修、签约福利等优惠活动。例如，位于上海市的象屿·江湾悦府在国庆期间下定可赠送车位券。
保利发展相关负责人表示，位于上海市金山区的云湖壹号项目，国庆假期与小鹏汽车进行联动，推出“车房兼得”安家福利，包括8万元的推荐奖励，最高价值1.5万元的购车福利和价值3万元的车位券，在国庆假期成交量同比提升了130%。此外，保利发展在上海市的保利光合上城、保利光合跃城、保利海上臻悦等项目也推出了类似的车位券活动。
车位促销也是绿地集团的重点营销方向。据绿地集团上海事业部相关负责人介绍，绿地香颂和绿地小米公社项目推出限量车位8折限时优惠；绿地海珀玉晖项目更是推出一口价12万元的内环豪宅车位优惠。
值得注意的是，在豪宅市场持续热销、楼市整体回暖的同时，上海楼市也呈现出明显的冷热不均特征。易居地产研究院数据显示，上海中外环与外郊环的去化周期较长，分别为12.1个月与13.5个月，同比上涨195%与129%。
在市场供应增加、房企冲刺去化背景下，不少身处远郊片区、去化困难的项目，更是通过购房返现的方式试图以价换量。
据了解，由于上海市要求商品房售价一般不得低于备案价的95%，一些刚需项目开始通过“返现打骨折”方式招揽顾客。位于宝山区的红星宝山天铂项目便是典型的例子，不仅提供95折购房优惠，还可额外返现50万元。以一套总价约322万元的房源为例，目前购房成本已降至约256万元，相当于原价的79折。
在上海远郊市场，楼盘打折促销现象并不鲜见。记者梳理发现，嘉定徐行板块的春申阳光项目，特价房源的优惠幅度已低至8折；奉贤庄行板块的大名城映雨江南项目，在95折优惠基础上还额外返现10%，相当于打了85折；奉贤柘林板块的中铁世纪尚城项目，则在享有95折基础上返现25万元，相当于总价打85折；嘉定新城板块的映翠府项目，则通过赠送购物卡、车位抵用券等多重优惠措施，使实际总价降至86折。
“房价方面，目前‘以价换量’仍是市场主流，但一线及热点二线城市二手房价格跌幅正在快速收窄。”中指研究院方面表示，从房企来看，房企应紧抓政策窗口期，通过线上线下联动举办促销活动，活用线上传播平台宣传最新购房利好政策，加大推盘促销力度，给购房者提供更加优质、便捷的服务，以更有力的优惠和产品吸引购房者，力争跑赢市场。
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