本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
“周日(10月27日)凌晨1点左右还有看房团来到深圳,我都被震惊到了。”
进入10月,深圳楼市“躁动”不止,入行超过10年的深圳房产中介朱洋(化名)近期频频被工作中的场景所触动。“不论是项目开盘还是客户过来资料的,都是人挤人的场面,仿佛回到了2015年。”朱洋对《中国经营报》记者说道。
记者注意到,9月底,深圳出台楼市新政,包括优化分区住房限购政策、取消商品住宅和公寓转让限制、增值税征免年限由5年调整到2年等,引起广泛关注。国庆假期后,深圳迎来年内第二个“日光盘”,深业上城学府项目开盘推出332套房源,最终吸引744批客户认筹登记。一位接近该项目的知情人士对记者表示:“开盘当天就售完了,后续没有推盘计划或折扣措施。”而就在深业上城学府热销过后仅一周,深圳楼市再度出现“日光盘”,位于光明区的中建观玥项目宣称开盘90分钟售罄。记者还注意到,同区域有其他楼盘顺势加推,有的甚至表示涨价。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,深圳近期出现的“日光盘”具有“价格足够低”“没有明显瑕疵”“交付有保障”等特点,“‘日光盘’的出现并非基本面修复、需求端活跃所致,更多是由于供给端大幅度降价。”国家高端智库CDI研究员宋丁认为,“价稳量升”是多方期望的楼市走势,至于会持续多久,要看下一步供需两方的表现。
新房月销量破万套
深业上城学府是新政落地后首个入市的新盘,位于龙华区民治街道,项目于10月8日取得预售证,首批推出332套房源,包含79—139平方米四种户型,备案均价约8万元/平方米。
记者注意到,取证当天,深业上城学府随即公示具体折扣措施,并且承诺提供保价权益,即在客户签署认购书之日起至项目住宅售罄期间,若开发商以多于签约客户享有的优惠折扣出售其他在售房源,客户有权要求退还差价款。10月13日,项目正式开盘,经过三个多小时宣告售罄,最终揽金约26亿元,销售均价约7.6万元/平方米,房源总价在600万—890万元。
紧接着,中建观玥项目于10月19日开盘,此前三天该项目共吸引2047批客户认筹登记,而推出的房源仅有192套,按此计算,这意味着11个人中仅有1人能买到房。与深业上城学府一样,中建观开盘前公示了折扣信息,幅度高至4%。
乐有家研究中心提供的数据显示,该项目开盘当天预计销售金额约6亿元,备案均价约3.8万元/平方米,折后价格约3.3万元/平方米起,其中80平方米三房户型价格折后低至249万元。乐有家研究中心认为,中建观玥的价格在光明区新房市场拥有较强的竞争力,且其户型设计较好,得房率较高,因此才能接棒深业上城学府成为新政后第二个“日光盘”。
记者注意到,中建观玥与深业上城学府同处于非深户无需社保即可购房的区域。“光明区新盘扎堆,有18个项目在售,开发商‘内卷’,该项目80平方米的三房户型不到300万元就能买到,这匹配了深圳部分刚需人群的购买力。与此同时,光明区退出了限购,对于外来人口特别是没有社保的外地人来说,这是‘上车’的机会。”李宇嘉表示。
就在光明区,中海时光境花园项目最近有了加推的消息,且据中海地产相关负责人透露,最新一次加推每平方米涨价2500元左右,“加推开盘当周也吸引了700多批客户到访,销售了近200套。”对于热销及涨价现象的出现,多名新房楼盘置业顾问告诉记者,事实上,非限购区域是10月深圳新房市场成交的主力。
深圳市人民政府新闻办公室官微“深圳发布”刊发的文章显示,据统计,截至10月26日,深圳月内全市新建商品住宅认购量已经超过1万套,达到10030套,合计102.93万平方米,日均认购量约390套、近4万平方米,是近年来深圳新房市场交易量的新高,市场库存正在加速消化。
根据深圳市房地产信息平台,10月29日及30日,深圳全市一手住宅分别认购网签978套、469套。
二手房过户量创新高
新房市场之外,二手房市场亦为深圳楼市复苏“加码”。
10月中旬,刘娜(化名)终于下定决心在深圳买了一套二手房。她表示,与原业主约好下午面谈,一直到晚上12点才签完合同,双方还就房价的涨跌探讨了数小时。不过,在买完房后,刘娜说:“感觉不是很真实,也没有想象中兴奋,满脑子都是在盘算首付、房贷和装修(的钱)。”回想起当时签约的场景,刘娜坦言,能够这么快签约还是受到了周遭环境的影响,“那天签约中心人来人往,到晚上12点我们离开时还有好多人。”
在深圳二手房市场,月成交量5000套被视为判断市场活跃与否的“荣枯线”。
深圳中原研究中心监测的数据显示,截至10月28日,深圳全市二手住宅过户量为5256套,为近43个月新高,录得量(以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数)6811套,为2021年2月以来新高。
根据深圳市房地产中介协会监测,10月1日—26日,头部中介机构日均带看量较去年同期增长22%,但签约量较去年同期增长255%,已累计成交4010套。签约量增幅是带看量增幅的10倍以上,二手住宅市场从看房到成交的转化率明显提升。截至10月27日,深圳二手房录得量已连续3周超2000套,总录得量6811套。深圳市房地产中介协会认为,按当前二手房市场走势,10月大概率会突破8000套。
乐有家研究中心指出,新政发布后,乐有家门店接待的二手房看房量对比新政发布前一个月增长49%,看房热度主要集中在福田区、南山区、龙岗区与龙华区。受当地新房市场火热的影响,光明区二手房看房量亦显著上升,涨幅超过50%。与此同时,乐有家研究中心监测的二手房成交价格出现“止跌回稳”的态势,今年以来,成交价逐月下降至9月的5.9万元/平方米,10月微涨至6.3万元/平方米,议价空间也在缩小。
成交量上升的同时,深圳二手房挂牌量自新政以来保持增长。根据公开在售二手房源量数据统计,2024年10月28日,深圳全市共有68341套有效二手房源在售,较10月21日增加591套,较9月30日增加3940套。深圳中原研究中心提供的数据显示,深圳中原门店二手房挂盘量亦较新政发布前增长5%,在其监测的深圳83个片区中,挂盘均价下跌的片区共有49个,均价上涨的片区有34个,占比约42%。
新政满月
“深圳楼市这一波回暖,离不开一系列楼市新政‘组合拳’效应。”中原地产(内地)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示,10月,深圳一、二手房成交量均创近年新高,反映了市场热度有所回温,客户预期改善,入市意愿提高。“热点区域性价比高的新房项目去化较好,存量下降较快,未来行情有望转移至二手房,带动整个市场活跃起来。不过,目前只是成交量在上升,当这种行情能够持续下去,价格也就有机会完成筑底甚至转头向上。”
值得注意的是,对比10月,深圳楼市在9月的成交相对平淡。深圳市房地产信息平台提供的数据显示,9月,深圳全市新房住宅网签1686套,环比下降34%,同比下降19%;二手住宅过户量3191套,环比下降16%,同比增长33%。随着前期楼市政策效应已达边际效应,9月二手房成交量继续回落。
9月底,深圳发布进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知,明确自10月1日起优化调整分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、优化商品住房和商务公寓价格备案流程、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策、加快构建房地产发展新模式等六项举措。
宋丁表示,上述新政的一个重要表现是“限购大幅松绑”,在深圳当下适度取消限购政策的背景下,诸如外地客户“南下深圳买房”的现象将会持续,“由此估计,深圳核心片区的限购政策至少在短期内难以取消,初衷是防止楼市出现过度反弹,防止重回炒房或出现房价快速拉升态势。”不过,宋丁指出,当前的深圳楼市分化态势明显,多数片区还没有出现明显的回暖态势。
深圳市住房和建设局公示的2024年四季度计划入市商品房房源信息显示,四季度计划入市商品房项目37个,预计供应房源13744套、近150万平方米,其中住宅11180套、约110万平方米,项目主要集中在南山、宝安两区。
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