▲资料图 图据视觉中国
10月份，国家统计局公布数据显示，部分城市二手房价格指数止跌。11月份，多家机构数据显示，多地二手房价格跌幅收窄，部分城市二手房价格止跌转涨。
房贷利率多次下调之后，近日，多地逆势上调房贷利率引发关注。
房价已经“止跌回稳”了吗？历史最低的房贷利率要上涨了吗？2024年的最后一个月和即将到来的2025年，是买房的好时机吗？
带着这些疑问，红星新闻记者深入采访多位专家及从业者，试图寻找答案。
现象：
房地产交易量上来了，房价逐渐止跌
刚刚过去的11月份，多个城市房地产成交量数据亮眼。
据公开数据及多个平台监测，北京二手房成交超1.8万套，继续突破去年4月以来新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；深圳新房、二手房成交规模同比均翻倍增长，新房创2021年2月以来新高，二手房创2020年10月以来新高；杭州二手房成交1.05万套，时隔19个月后再度达到万套……
中指研究院数据显示，1-11月重点100城新房销售面积同比下降约24%，11月同比增长约15%，增幅较10月有所扩大，新房市场延续改善态势。“以价换量”带动二手房成交持续活跃，1-10月重点30城二手房成交套数同比微增1.1%。11月，重点20城二手住宅成交套数环比增长11.7%，同比增长26.3%。
房价方面，11月，百城二手房价格环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点。一线城市环比跌幅进一步收窄至-0.07%。深圳、成都、乌鲁木齐、东营等4个城市二手房价格止跌转涨，打破百城连续7个月全面下跌局面。百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.36%，涨幅有所扩大。
根据麟评居住大数据研究院监测数据，今年11月，100个重点城市二手住宅市场均价为14179元/平方米，环比下跌0.03%，同比下跌6.25%，同环比降幅分别较上月收窄0.56、0.15个百分点。
分城市等级来看，11月份一二线城市二手房市场均价率先止跌转涨，三四线仍在下行。今年11月一线城市二手房市场均价为55573元/平方米，环比上涨0.03%，同比下跌5.32%；二线城市二手房市场均价为16858元/平方米，环比上涨0.16%，同比下跌7.65%……
提问1：
房地产市场迎来回稳拐点了吗？
▲2024年11月26日，位于江西省九江经济技术开发区的安永人家四期保障房建设项目现场塔吊林立，建设人员正在加紧施工 图据IC photo
北京中介王先生告诉红星新闻记者，他所在区域成交量近期几乎翻倍，从一个月十几套涨到二十多套。但价格上暂无上涨趋势，部分想要快速卖出的房主还是会选择降价，但“没有之前降的幅度那么大了”。
红星新闻记者近期采访的多个区域中介基本都表达类似观点，交易量明显回升，价格没有明显变化。
根据麦田房产数据统计，11月北京二手房（麦田覆盖楼盘）挂牌均价和上月相比持平。新政后大部分小区的价格比较平稳，但随着成交量持续增加，一些小区也开始出现涨价成交的案例。
新政后，随着库存房源的加速去化，北京二手房挂牌量持续下降，其中小面积房源的库存下降更为明显。和9月相比，11月北京在售二手房源中，90平方米以下房源挂牌量下降6.6%，90平方米以上房源挂牌量下降2.7%。随着成交增加、库存减少，市场供求关系开始改变。
麦田方面表示，北京二手房交易中置换需求占据很大比例，新政前期刚需房源成交放大，随着时间推移，成交会逐步传导至改善市场。 叠加12月1日开始施行的税费新政，预计12月份北京二手房市场的改善需求会显著增加。
徐跃进：预计2025年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”
中指研究院研究副总监徐跃进告诉红星新闻记者，2024年房价走势仍偏弱，但9.26新政后出现边际改善，若接下来政策能够持续发力，预计2025年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。
从房价预期来看，根据中指调查数据，今年11月，预期“房价上涨”的受访者占比为18%，自9月以来占比均在18%及以上，较之前明显提升。从购房成本和租售比来看，随着房贷利率持续下调，居民购房成本正逐步降低。根据中指测算，今年11月，居民购房的综合资金成本大约在2.6%-2.8%之间，50城住宅平均租售比约为2.1%，购房成本和租售比的倒挂现象正在缓解，将有助于促进房价企稳。
关荣雪：2025年的房地产成交规模有望好于今年，但“以价换量”的特点还会持续一段时间
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，从近两个月以来市场成交量、市场信心指数以及房价走势来看，在9月底这轮利好政策的带动下，房地产市场的多维下降趋势的确迎来回稳拐点，后续是否能够延续这一趋势，还有待更长时间观察。
关荣雪预测，对于2025年的房地产市场复苏有信心，成交规模有望好于今年；房价方面，随着政策效果逐步显现和市场信心的恢复，房价跌幅有望进一步收窄，但受制于行业下行、居民收入预期未明显改善等因素，“以价换量”的特点可能会在一段时间内持续，后续随着市场逐步回暖，这一特征可能会有所改变。另外，预计明年的政策将继续支持房地产市场的稳定和发展，可能会有更多的财政和货币政策出台以支持市场回暖。
分等级城市来看，2025年房地产市场可能持续呈现出分化的趋势，一线城市和部分强二线城市有望保持相对稳健。
提问2：
多地上调房贷利率，低利率时代是否结束？
对很多买房人来说，贷款利率是决定购买意愿的重要影响因素。9月以来的房地产刺激政策中，LPR（贷款市场报价利率）下调、全国层面房贷利率下限取消、存量房贷利率调低等金融政策作用明显，房贷利率降至历史最低水平。但近日，多个城市开始上调房贷利率，让不少购房人开始纠结，担忧低利率时代刚开始就要结束。
多位金融领域专家告诉红星新闻记者，这种担忧没有必要。
董希淼：谈不上利率上涨，只是回归到相对正常水平
招联首席研究员董希淼表示，近期部分城市房贷利率变化是很正常的，主要是对极低的房贷利率进行适当调整，谈不上利率上涨。主要是因为之前利率政策调整太快，导致一些地方出现极低的房贷利率，甚至与公积金贷款利率倒挂，这种现象不正常也不具可持续性，现在只是回归到相对正常水平。
曾刚：利率上涨并非全面收紧的信号，房贷利率未来仍将以稳为主
上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚同样提到，近期房贷利率上涨更多是银行根据自身经营状况和市场环境做出的短期调整，并非全面收紧的信号。未来，房贷利率仍将以稳为主，购房者需结合自身需求和市场变化理性决策。
曾刚认为，9月以来的金融刺激政策，一定程度稳定了房地产市场，尤其是对一二线城市的成交量和市场信心形成积极影响。对于房地产企业来说，融资环境的改善和预售资金监管放松，缓解部分流动性压力。不过，尽管政策力度较大，但整体市场复苏仍较为温和。三四线城市由于人口流出、库存过高等结构性问题，成交量恢复力度有限。一二线城市的核心区域表现较好，但整体市场仍未回到高峰期水平。
曾刚判断，目前来看，房价下行压力有所缓解，但因居民购房意愿较低、人口结构变化等长期因素，房价大幅上涨可能性不大。由于经济复苏的压力和全球货币政策环境、对房地产市场支持力度等影响，LPR可能会进一步降低，但下调空间有限。
曾刚预测，年内或明年上半年，LPR可能会小幅下调一次，幅度可能为5-10个基点，尤其是5年期LPR的调整概率更高。
提问3：
房地产市场和楼市政策会有怎样的变化？
对于房地产市场的发展趋势和明年的最新政策，红星新闻邀请原中房集团董事长、原国家房改课题组组长孟晓苏进行解读。
孟晓苏：止跌回稳态势还没完全形成，明年还需更多的政策激励
孟晓苏认为，如今的房地产市场，止跌回稳态势还没完全形成，明年还需更多的政策激励。今年第三季度提出止跌回稳，就是要改变跌的趋势，追求回稳。止跌包括两个方面，一个是销售量一个是房价，两个方面下跌的趋势还没有完全改变。12月9日的中共中央政治局会议上，也提出“稳住楼市”“加强超常规逆周期调节，打好政策‘组合拳’”。
中指研究院数据与孟晓苏的观点相匹配，房价和房屋销售面积还在继续下跌态势，但跌幅都在收窄。
孟晓苏表示，房地产有效需求的释放，目前还面临一定的困难和压力。此前的限购和房价下跌趋势，让有购买力的人不敢或不想出手。未来住房双轨制之下（保障房加商品房），用批量建设保障房的方式，让房价良性下降，让低收入群体有房住，也不影响已经有房居民的利益。
孟晓苏认为，限购政策应该用在保障房领域，对于商品住宅则应取消限制并出台鼓励购买政策。房地产政策跟其它经济政策的见效时间不一样，有较长的时间周期。房地产政策的滞后期一般在9个月左右。一方面要看到止跌回稳的态势，另一方面也要有个清醒认知，“楼市不是出了ICU就能够直接进入KTV”。
对于一二线和三四线城市的差异表现，孟晓苏表示，不需要刻意区分，全国楼市是有关联的，一二线城市的恢复也将带动三四线楼市信心恢复，一二线城市的政策也会影响到中小城市的跟进。
孟晓苏预测，从整体的趋势来看，明年会延续今年的楼市政策，大方向上，从过去保障房供给不足到大规模的建设。“有条件享受保障房的人，如果相信政府能够在未来提供足够的保障房的话，可以最近先不急着买房，去等待一下保障房。”孟晓苏给出这样的建议。
红星新闻记者 付垚 刘亚洲 实习生 张昊睿
编辑 包程立 责编 李彬彬返回搜狐，查看更多
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