转自：上观新闻
徐汇区江南新村的居民最近遇到了一件“重要事”：小区要涨物业费了。居民沈红珍阿姨说，小区已经做好征询工作，但很多邻居跟她一样，一开始对涨物业费有些反感。原因在于，虽然小区的公共环境保持得不错，楼道清扫却时常不到位。
“但是现在，我同意涨价了，一方面这么多年物业费确实没变过，另一方面物业承诺会提高服务水平，这两天楼道确实肉眼可见干净了。”沈红珍说。根据本轮调价计划，江南新村0.8元的物业费接下来要涨到1.1元。
物业费到底要不要涨、能涨多少、为何要涨，如何保证涨价后物业服务同步提质增效，这些问题不仅沈阿姨关心，上海1.3万个小区的居民都关注。
在11月27日下午举行的市委社会工作部“大城小事”第四期“物业‘费’脑筋”建议征询活动上，来自全市的居民、物业、社区代表以及社会治理领域的专家、律师、专业评估机构代表共聚一堂，围绕小区物业费调价这个常议常新的话题进行了一番探讨。
“拆东墙补西墙”非长久之计
“我们小区建于1984年，我住了40年，业委会主任今年也当到第三届了，但即便这样，我还是不敢把物业费涨价提上业主大会议程。”来自徐汇区龙华街道的居民何先生是小区的业委会主任，他居住的售后公房小区目前物业费为0.8元，物业有提议过将物业费涨价0.2元达到1元。
但在前期征询中，居民对物业费涨价并不买账，原因就是对物业服务尚不满意。车位登记了2年没着落，垃圾没有及时清扫，非机动车乱停放，家中漏水物业没有及时上门维修……居民觉得，物业首先应该提高居民的获得感。
先有鸡还是先有蛋，先提价还是先提质，就这样进入“死循环”了吗？
漕河泾街道宏润花园业委会主任田先生介绍，小区靠近万体馆，是商品房小区，4个出入口让物业管理成本一直保持在高位，但小区几乎20年没有调整过物业费。今年，小区物业费成功涨价了0.8元，一方面是生活水平提高，大家对更高品质的物业服务确实有需求。另一方面，小区长期依赖公共收益填补物业费缺口，但法律规定，小区公共收益的51%以上都应归入专项维修资金。
当物业费缺口伴随用工成本增加越来越大，维修基金补贴并非长远之计，物业费涨价变得势在必行。
但是，要怎样有理有据地让居民同意涨价？田先生说，小区业委会算过一笔账，物业费涨价到一定区间，小区的公共收益就都能汇入维修基金池，相当于将收益还给居民。最终，根据《民法典》，宏润花园参与物业费提价业主大会的居民占比和最终同意的人数占比均有效，小区物业费涨价成功。
“有些小区的物业费偏低，但居民并没有感到生活不便，因为公共收益填补了物业费缺口，但本质上还是拿居民自己的钱‘拆东墙补西墙’。”上海市金源方程律师事务所主任金缨说，目前这一现象在上海并不鲜见，部分小区的维修基金已经远低于法定需要续筹的标准，一旦小区出现应急维保需求，就会出现问题。
她还表示，除了居民对物业工作的感受，物业服务的评价标准更应看物业服务合同的执行情况。“我在徐家汇街道调研时，有小区的业委会每周会为物业出题，下一周看完成情况，未完成的就继续执行直到完成，以此作为业主对物业工作的评价依据，类似的模式值得参考。”
在田林街道万科居民区，今年上半年小区物业费上涨了2.5元。让居民接受涨价，居民区的“三驾马车”——居委、物业、业委会做了2件事。其一是召开座谈会、征询会，清楚告知居民，小区物业费存在的缺口。其二是物业公司积极表态，专门制作PPT将小区的运营现状、管理情况和提价后的提质计划，用图表清晰、直观地呈现。如此一来，居民对小区未来的面貌有了具象的画面感。
“包干制VS酬金制”各有千秋
安福路168号亦园大厦小区是高档商品房小区，2005年售楼时的物业费是10.96元，2015年经首次调价后涨至11.45元。今年1月，小区物业费再次调价，增至13.28元。
“每8-10年调整一次物业费，每一次都有反对的声音，但最终都实现了提价。”小区业委会代表介绍，高端小区的增值服务要求较高，人员配备多，部分外籍住户还需要双语服务，小区的物业费几乎向酒店式公寓的管理费看齐。
每轮调价，都会有住户询问“为什么”，因而每一次提价时，小区物业都要透明公示物业费的各项支出，包括人工成本、设施维修保养费等，同步出具每一年的预算表和收支报表提交给业委会。同时，物业还要出具开源节流方案，证明物业支出确实没有更大的精简空间。“当居民确认，小区物业费确实面临收支平衡问题，那么物业费涨价自然有了支持的力量。”
亦园小区与宏润花园的处理方式，映射出物业费酬金制小区和包干制小区的几大区别。金缨表示，虽然对居民来说，物业费都是交给物业公司，但在物业公司内部，酬金制与包干制有全然不同的核算体系。
酬金制小区内，物业公司只赚取服务佣金，其他所有的维修费、公共设施水电费都需要另外出具账目，这就需要业委会具有像公司财务一样审核报表的能力。
在包干制小区，保安、保洁、保绿、保修等“四保”人员的用工成本、公共区域的水电费和维修开支都包含在了物业费内，相当于物业公司是一支装修队，承包了所有的人工和材料支出。
上海市房管局物业管理处相关负责人介绍，目前上海1.3万多个居民小区中，有93%实行包干制，实行酬金制的小区约1000个。根据《上海市住宅物业管理规定》第48条，调整物业费应实行物业费评估，但酬金制小区无须进行这一评估。包干制小区的物业费评估采用团体标准，根据《上海市住宅物业管理规定》，“四保”服务有相应的服务等级标准，这也是第三方机构为小区评估物业费时可参考的依据。
但该负责人同时强调，物业费与物业服务标准实则是“2个相互平衡的变量”。有的小区物业费提升，但服务内容和品质不变，因为用工成本在上涨；有的小区物业费不变，但服务标准变化，会让居民感到小区保洁清扫次数减少、维修响应变慢等情况，本质上也与成本上涨有关。
但归根结底，上海住宅物业服务收费实行市场调节价，每个小区的物业收费依据合同约定，是否调价都需经业主大会表决通过方能生效。“总之，希望居民都能获得质价相符的‘满意物业’服务。”
栏目主编：周楠
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