●本报记者彭扬
中国证券报记者10月31日获悉，存量房贷利率批量调整工作已完成。由于房贷利率重定价日期不同，调整效果将分步实现。
10月31日，农业银行、中国银行、建设银行等多家商业银行发布公告，自11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新定价机制，这意味着，未来借贷双方可基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。房贷利率重定价周期最短为一年的限制被取消，借贷双方可重新约定重定价周期，使房贷利率及时反映定价基准的变化。
调整效果将分步实现
9月29日，人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。同日，市场利率定价自律机制发布倡议，引导商业银行于10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。
记者从人民银行获悉，初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调。按照安排，各地方法人银行也会在10月31日前完成批量调整。人民银行此前介绍，此次调整总体上能节省利息支出约1500亿元，惠及数千万户家庭，在减轻购房者负担的同时，促进消费市场发展。
专家表示，由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，而重定价后都将是一样的，存量房贷利率调整的效果将分步实现。随着存量房贷利率陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近人民银行公布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率（3.33%）。
此外，专家分析，此次存量房贷利率批量调整对商业银行净息差的影响基本中性。一方面，人民银行近期已下调政策利率，即下调7天期逆回购操作利率0.2个百分点，带动中期借贷便利（MLF）中标利率下降0.3个百分点，降低了金融机构从人民银行获取资金的成本。另一方面，存量房贷利率下调收窄了新老房贷利差，提前还贷现象明显减少。
新定价机制开始运行
为从根本上解决新老房贷利差问题，11月1日起，商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，商业银行、借款人可基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。
根据人民银行公告，自11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷行为。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。记者从有关商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30个基点。
专家表示，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率也将保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。
记者注意到，人民银行官网已增设新栏目“商业性个人住房贷款加权平均利率”。每年1月、4月、7月、10月末，人民银行会公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
审慎决策重定价周期
根据人民银行公告，自11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期，取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
据了解，大多数银行提供的重定价周期为三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。
专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响中性。
“在贷款市场报价利率（LPR）下行周期，重定价周期越短，借款人能越早享受降息红利。但在利率上行周期内，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担。”上述专家说，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。
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